Особенности ведения садоводства на землях населенных пунктов при индивидуальном и коллективном использовании

Земли сельхозназначения: виды разрешенного использования

Существуют следующие виды использования земель с/х назначения:

• участки, занятые дорогами (с полосами отчуждения);
• участки под хозяйственные строения;
• земли с защищающими поля лесополосами и лесные участки другого предназначения);
• пастбища;
• сенокосы;
• пашни;
• залежные земли;
• сады.

Собственник либо арендатор таких земель заниматься выращиванием продукции на них лишь для своих личных нужд, не реализуя полученный урожай гражданам либо предприятиям на коммерческой основе (разрешено огородничество, садово-дачное хозяйство, личное хозяйство). Можно посадить сад или сделать виноградник, устроить пастбище либо пашню, организовать пасеку.

Разрешено создание рыбного хозяйства, разведение птицы, домашних животных. Можно построить жилое помещение для отдыха (без прописки) – капитальный дом, временные постройки, объекты сельскохозяйственной инфраструктуры. Также разрешается возведение трубопроводов, линий электропередач, автострад, инженерных сетей и коммуникаций. Возможна и организация защитных насаждений (живая изгородь, лесополоса).

Залежными земли могут становиться специально (например, для повышения плодородия почвы) либо вынужденно (из-за эрозии почвы, длительного ее загрязнения, техногенной либо природной катастрофы).

В чем особенности строительства на землях с/х назначения?

Начнем с того, что все земли в России имеют такую характеристику, как вид разрешенного использования (ВРИ). Она предопределяет, как дальше участки должны использоваться.

Узнать ВРИ участка можно тремя способами:

1. Изучить Правила землепользования и застройки местности, на которой расположен участок. Там определены зоны, к которым относится конкретный объект;
2. Сделать официальный запрос в городскую или сельскую администрацию;
3. Через те же органы заказать кадастровый паспорт на землю. В нем будет прописан код ВРИ.

Иногда возникают ситуации, что ВРИ земельного участка отсутствует. В этом случае владелец должен написать заявление на его присвоение в местную администрацию.

Виды сельскохозяйственных участков

Земельные участки, отведенные под с/х (схн) назначение, в свою очередь, подразделяются на 2 вида:

• Территории, на которых нельзя строить жилые сооружения;
• Земли, на которых можно возводить здания, гаражи и вести хозяйственную деятельность.

Среди сельскохозяйственных территорий также выделяют:

• Лесополосы и пахотные земли;
• Пастбища;
• Фруктовые сады;
• Земли для огороднических целей;
• Дачные участки.

Есть и другие подвиды и подкатегории. В данной статье мы опустим их описание, сосредоточившись на тех аспектах, которые важны для дачного строительства. Вся подробная информация и порядок взаимоотношений сторон (собственников и государства) описаны в положениях Земельного кодекса, а также в законе «О целевом использовании земель».

Чем отличаются садовые, дачные и огороднические земли?

Начнем с того, что у всех категорий земель есть общего, чем они похожи:

• На них разрешается возводить хозяйственные постройки, в которых хранится урожай, либо специальная техника;
• На всех землях можно возделывать сельскохозяйственные растения;
• На всех видах можно строить жилые дома и постройки, но нельзя делить их на квартиры.

Теперь поговорим о различиях.

Огороднические ЗУ больше всех отличаются от остальных. На них нельзя:

Выращивать плодово-ягодные культуры;
Строить капитальные строения

Временные постройки разрешены;
На них запрещены жилые постройки (при чем, неважно, где расположен участок – в черте населенного пункта или вне его).. Для садового участка ограничение одно, но существенное

Прописаться в доме на его территории нельзя

Для садового участка ограничение одно, но существенное. Прописаться в доме на его территории нельзя.

На дачных земельных участках таких ограничений нет. На них разрешается:

1. Строить дачные дома. Строение должно быть не выше 3-х надземных этажей. Нельзя делить дом на квартиры;
2. Выращивать овощи, бахчевые культуры и ягоды;
3. Размещать на своей территории бани, туалеты, сараи, гаражи.

Основной закон, который регулирует права и обязанности владельцев дачных участков – ФЗ №66. В этом документе написано, что владелец имеет право строить жилые объекты, выступая как физическое лицо, так и в кооперации с другими собственниками.

При возведении строений на дачных ЗУ не нужно получать разрешение, в отличие от территорий под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Еще одно отличие — размеры построек законодательно не ограничиваются.

Чем отличаются садовые, дачные и огороднические земли?

1. Эксперты оценивают фундамент и несущие стены;
2. Проверяют, есть ли соответствующие системы коммуникаций. Среди требований – исправно функционирующие отопление, вентиляция и канализация;
3. Также оценивают теплоизоляцию дома.

Риски при строительстве на сельскохозяйственных (схн) землях

Тем не менее, видны и положительные сдвиги в законодательстве. Очевидно, что дачам в нашей стране уже нужен другой статус, так как люди элементарно не могут решить вопрос с поликлиниками, школами, детскими садами по месту проживания.

При желании собственника им подается заявление на приведение старого ВРИ в соответствие новой классификации. Документ нужно направлять в орган государственной власти, уполномоченный устанавливать либо изменять ВРИ участков.

1. Если участок граничит с населенным пунктом, то собственник должен обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с инициативой внесения изменений в генеральный план либо схему территориального планирования.
2. Если участок находится на удалении от населенного пункта, то собственнику следует обратиться в региональные органы власти. Положительное решение может быть принято при наличии обоснования, например, создание ТСН.

Вид разрешенного использования

1. Размещать на своей земле дачные дома, которые подходят для отдыха и проживания. Этажность строения выше уровня земли не должна превышать 3 этажей. Разделение дома на квартиры не допускается.
2. Заниматься выращиванием картофеля, плодовых, бахчевых, ягодных и других культурных растений.
3. Размещать на своей территории строения и сооружения для хозяйственных нужд.

Начиная с 1 января 2021 года, все указанные выше организации должны поменять название и зарегистрироваться как садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ).

Важность регистрации имущества в соответствии с законом

Из множества типов объединений, существующих на сегодняшний день (садоводческое или дачное некоммерческое товарищество, огороднический или дачный потребительский кооператив, дачное некоммерческое партнерство), будут оставлены только две формы.

1. Допускается возведение хозяйственных построек и сооружений, применяемых как хранилища собранного урожая, сельскохозяйственных инструментов и техники.
2. На всех этих территориях разрешается разведение ягод, овощей, картофеля, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур.
3. На участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, разрешено возведение жилых домов с целью отдыха. Но нельзя разделять объект на несколько квартир.

Дачные участки. Предназначение такого участка отражено в документации, так как оно может сильно разниться в зависимости от цели использования. Не все наделы имеют право на строительство зданий для круглогодичного жилья.

Земли населенных пунктов для дачного строительства – где можно строить

Одна из характеристик участка земли, определяющая его правовой режим применения, называется вид разрешенного использования. При определении разрешенного использования обязательно учитывается зонирование территории, где находится конкретный участок.

Наличие необходимого отступа от линий электропередачи, надземных и подземных, и газопровода не только позволяет избежать их повреждений, когда производится рытье траншеи при строительстве. Это еще и забота о жизни и здоровье людей, которые будут проживать или работать в возведенном здании. При строительстве жилого дома застройщику нужно учитывать следующие нормативные документы: СНиП – разработанные еще в советское время, а впоследствии неоднократно отредактированные и дополненные, чтобы привести их в соответствие с современными законодательными реалиями; СанПиН – нормы эпидемиологической и санитарной безопасности, выведенные путем осуществления научных исследований и обеспечивающие отсутствие заражения окружающей среды, безопасность людей от возможного инфицирования; противопожарные расстояния, регламентированные ФЗ № 123, – меры, направленные на предотвращение возгораний зданий от потенциально опасных объектов.

Можно ли построить жилое здание на земле КФХ и прописаться в нем?

Владельцы наделов часто стремятся возвести дом на земле. И не знают, разрешено ли это законодательно.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса РФ и статьей 403 Земельного кодекса РФ, собственник имеет право на строительство на участке. Запрета в законе на такие действия не предусматривается.

При этом в составе имущества разрешаются не только с/х постройки, а также:

• объекты для проживания;
• рекреационные постройки;
• промышленные строения.

Поэтому построить дом и прописаться в нем разрешено на законодательном уровне.

Постройки на территории

Для возведения дома распространенным вариантом является приобретение земли для дачного строительства или садоводческой деятельности. В этом случае спрашивать разрешения местных органов власти не требуется.

Если назначение земли – ведение сельского хозяйства, то наделы имеют крупные размеры (более трех гектаров). И собственник должен будет доказать, что то или иное строение необходимо возвести именно на этом участке. Самым логичным объяснением будет создание животноводческой фермы для ежедневного постоянного присутствия на ней.

При этом не обязательно разводить большое количество скота. Даже если у человека будет 20 голов птиц, кролики, то строительство будет обоснованным.

Для строительства на участке КФХ нужно получить разрешение. Для этого в администрацию направляются:

• свидетельство о праве собственности;
• документы о причислении земли к КФХ;
• проект будущей постройки.

Постройки на территории КФХ

Что можно создавать на участке?

На участках, предназначенных для ведения сельского хозяйства, можно прокладывать дороги и коммуникации. Они необходимы для доступа людей и спецтехники к наделу, а также оптимальной работы на нем.

Виды путей не прописываются на законодательном уровне. Поэтому можно делать бетонные, асфальтированные, а также грунтовые дороги. Разрешение на осуществление таких работ не требуется.

Требуется ли разрешение на строительство?

Разрешение на строительство требуется, если на земле для ведения КФХ возводится здание и строение. Это обусловлено тем, что самовольно построенные объекты не будут зарегистрированы в Росреестре.

Если же планируется возведение вспомогательных построек, то обращаться в администрацию не нужно. Таковыми являются:

• капитальные склады;
• цеха;
• амбары;
• овощехранилища;
• гаражи;
• сараи.

Но если будет отмечено, что жилое строение необходимо для ведения сельскохозяйственной деятельности, разрешение получать не нужно.

Нужно ли оформлять постройку?

Постройки, которые не требуют разрешения на строительство, оформляются по собственному желанию. Поэтому строения, которые можно назвать баней, сторожкой, будут считаться вспомогательными. И оформления они не требуют.

Могут ли штрафовать за строительство?

В соответствии с действующим Кодексом об административных правонарушениях, капитальное строительство на КФХ без разрешения карается штрафом. Его размеры:

• для физических лиц – 2000-5000 рублей;
• для юрлиц – 500 000–1 000 000 рублей.

Наказание возможно только в случае, если будет доказано, что строения не являются постройками для вспомогательного использования.

Где нельзя строить дом

Согласно нормам законодательства не все участки, расположенные в поле, пригодны для строительства.

Запрещено возводить дома на береговой линии вблизи рек, озер. В некоторых случаях зона отчуждения может составлять 200 м. Любое ограничение свободного доступа к берегу может трактоваться как нарушение закона и караться штрафом, сносом самого здания.

Можно и нельзя узаконитьИсточник znamyuzl.ru

Также запрет распространяется на территории, находящиеся вблизи:

• действующих газопроводов во избежание повреждения системы;
• автозаправочных станций;
• могил;
• санитарных зон по переработке мусора,
• очистных сооружений и т.д.

При этом близлежащие строения должны располагаться не ближе 200 м. В некоторых ситуациях санитарная зона составит более 2000 м.

Получение разрешения на строительство на садовом участке

Возведение нового ИЖС возможно только при условии расположения садового участка в зоне, на территорию которой распространяется утвержденный градостроительный регламент, устанавливающий строительные нормы (п.2 ст. 23 Закона № 217), т. е. относится к какому-либо населенному пункту.

Подробно о том, как получить разрешение на строительство в 2021 году, читайте у нас.

Одобрение строительства осуществляет градостроительный отдел районного органа самоуправления. При возведении дома в пределах нормы по площади действует уведомительный порядок.

В 2021 году предусматривается такой порядок действий:

1. Перед началом работ подается прошение (уведомление) на начало строительства с комплектом необходимых документов. Вручит его можно лично, посетив местную администрацию, через МФЦ, через портал «Госуслуги» или по почте, отправив заказным письмом с уведомлением о вручении.
2. В течение 7 дней исполнительный орган муниципалитета рассматривает документы и направляет уведомление о допустимости строительства или отказ в удовлетворении прошения. Если участок находится в особой зоне (природоохранительная, историческая и т. д.), то прошение рассматривает специальная комиссия. Срок рассмотрения увеличивается до 20 дней.
3. Строительство дома. По его окончанию разрабатывается технический план дома с привлечением кадастрового инженера.
4. Направление в местную администрацию уведомления о завершении строительства. Оно направляется не позднее 30 дней после окончания стройки. Администрация после его рассмотрения направляет согласие (уведомление) на начало эксплуатации, подтверждая соответствие ИЖС предъявляемым требованиям.
5. Госрегистрация недвижимости. Документы на регистрацию передает отдел муниципалитета, выдавший разрешение. После регистрации владельцу отправляется выписка из ЕГРН. Если местная администрация затягивает подачу документов в Росреестр, направить заявление может сам владелец недвижимости. В этом случае Росреестр запросит необходимые сведения у муниципалитета.

Подробнее о процедуре подачи уведомления о планируемом строительстве, читайте у нас.

Только после государственной регистрации жилой дом получает официальный статус. В противном случае он будет считаться незаконным самостроем.

Необходимые документы

Уведомление о планируемом строительстве ИЖС направляется в форме заявления, в котором должны быть приведены следующие сведения:

1. Наименования органа местного самоуправления по принадлежности земельного участка.
2. Полные сведения о владельце: ФИО, адрес регистрации по месту жительства, паспортные данные, почтовые и электронные реквизиты для связи.
3. Сведения об участке, где намечено строительство, в т. ч. кадастровый номер, адрес, тип и назначение участка.
4. Право на владение участком (собственность, аренда) и наличие прав на него у других лиц. Указывается наличие залоговых обязательств и условий аренды.
5. Сведения о строящемся объекте: тип сооружения (жилой, садовый дом) и планируемых работ (реконструкция или строительство), технические параметры (высота, площадь, этажность).
6. Привязка объекта на местности — схема расположения. Отмечаются расстояния до соседнего участка, дороги и иных объектов.

Подробнее о том, какие нужны документы для получения разрешения на строительство, читайте в нашей статье.

В заявлении указывается желательный способ оповещения о согласии на строительство, разрешение на обработку личных данных. Кроме того, необходимо гарантировать неделимость объекта, т. е. обязательство, что он не будет разделен на самостоятельные объекты.

К заявлению прикладываются документы, подтверждающие личность заявителя и его права на участок, а также согласие других лиц, имеющих определенные права на участок.

Форма и содержание уведомления об окончании строительства аналогичны. Дополнительно прикладывается технический план дома и квитанция об уплате пошлины за госрегистрация недвижимости (2000 рублей).

Законодательное регулирование

Изначально может показаться, что капитальный дом на данной категории земель возвести нельзя. Это связано с тем, что данные земельные наделы предназначены только для выращивания культур сельскохозяйственного значения. Однако, решение данного вопроса довольно сложное, чем кажется. В законодательных актах отражено несколько вариаций направлений деятельности, которые допустимо вести на указанной территории. В частности, оговорено, что получится возвести жилые помещения на такой местности. Однако, потребуется учесть некоторые установленные ограничения

Их требуется принимать во внимание, когда происходит выбор земель, а также составление проектов для строительства

В 2021 году в данном направлении применяется несколько актов для регулирования. В частности, основным из них является земельное законодательство. В нем прописаны работы, которые допустимо вести на рассматриваемой категории наделов. Допустимо применять участок для садоводства, для ЛПХ и достижения прочих целей, которые имеют взаимосвязь с сельским хозяйством

Также нужно указать, что во внимание принимаются положения, отраженные в ФЗ «О фермерском хозяйстве»

ВНИМАНИЕ !!! Указанный документ говорит про возможность осуществления целей, которые ставятся перед такими хозяйствами, могут возводиться разного рода строение. В том числе, это касается жилых помещений

Также можно указать, что строить допустимо жилой дом новый закон указал на это в который раз. Это касается положений закона, разработанного на федеральном уровне, под №217. Он говорит о том, что земельные наделы необходимо разграничивать на те, где может быть возведен садовый дом и такие, где разводятся огороды. В первом случае указывают на то, что территория объединяется для возведения жилых помещений для личного проживания. Вторая ситуация предполагает, что допускается строительство помещений, при условии, что они не отнесены к категории капитальных. Это указывает на то, что такие постройки не требуют организации к ним разного рода коммуникаций.

ВАЖНО !!! Исходя из сказанного, можно прийти к выводу о том, что использовать рассматриваемые наделы допустимо для дачного строительства и для возведения некапитальных построек. Однако, важно учитывать, что такие правила применяются далеко не во всех ситуациях

Это касается только земель, которые относятся к определенным объединениям. Стоит учитывать, что возведение помещений может быть существенно ограничиваться

Однако, важно учитывать, что такие правила применяются далеко не во всех ситуациях. Это касается только земель, которые относятся к определенным объединениям

Стоит учитывать, что возведение помещений может быть существенно ограничиваться.

Отличия садового хозяйства от ИЖС

Основное различие заключается в том, что садово-огороднические хозяйства предусмотрены для сезонного функционирования.

Из этого проистекают их специфические отличия:

1. На них может не быть постоянно действующих инженерных коммуникаций, то есть газ, свет и тепло могут подаваться только в сезон освоения земель, до наступления заморозков – так же, как и в дачных посёлках.
2. Здесь может в принципе не предусматриваться почтового адреса, что сделает официальную регистрацию по месту проживания невозможной.
3. Строительство дома не ориентируется на градостроительный план, поэтому допускает возведение уникального строения.
4. Строительство дома не обязательно, но обязательна обработка надела, посадка садово-огороднических культур.

Читать дальше: Можно ли отменить сделку купли продажи квартиры Характерные особенности земель под ИЖС отличаются нижеследующим:

• Обязательное проведение инженерных коммуникаций, действующих постоянно. Активное развитие инфраструктуры.

• Наличие прописки и почтового адреса, разрешение на проживание с семьёй постоянно.
• Строительство следует чёткому плану, соответствующему зоне застройки. Возведение жилого дома в соответствии с установленным градостроительным регламентом обязательно.
• Освоение придомовой территории садово-огородническими культурами не требуется.

Когда не требуется

Правительством Российской Федерации были установлены случаи, когда оформление разрешения не является актуальным:

• Если планируется возводить гараж на земельном участке, предоставленном для некоммерческого пользования (это земли ИЖС, участки для дачи или садоводства).
• Если возникла необходимость в сооружении некапитального объекта: летняя кухня, павильон, беседка и т.д. Дополнительно учитываются постройки хозяйственного характера: сараи, бани, погреба.
• Если нужно построить вспомогательное помещение для прокладки инженерных коммуникаций или подключения к сети. Данный момент действителен только в отношении физических лиц, деятельность которых не преследует коммерческую цель.
• При строительстве объектов дорожного технического обеспечения. Это исключение распространяется лишь на ту территорию, которая используется собственником для подъезда на транспортном средстве к своей недвижимости.
• При сооружении внутриканальных системных соединений. Актуально в отношении ЛЭП и электроустановок с мощностью не более 10 кВт, водопровода с диаметром не более 30 сантиметров, сетей внутреннего газопровода с диаметром не более 20 сантиметров и давлением не более 0,6 Мпа.

Эти ситуации являются основными. Однако законодательством предусмотрены частные варианты, когда также можно не идти в местные органы власти за согласованием.

Разрешение на строительство не требуется в случае, если планируются следующие виды деятельности:

• при работах над скважиной, глубина которой не превышает 5 метров;
• при реставрационной деятельности над собственной недвижимостью, когда не проводится перепланировка, достройка или исключение части помещений;
• при сооружении линейного объекта в пределах своей территории;
• проведение капитального ремонта без изменения несущих конструкций;
• при возведении площадок для выгула домашних животных, бассейнов и прудов с площадью не более 100 квадратных метров;
• осуществление работ по выделению частных подъездов к недвижимости, возведению опор для освещения и пунктов регулирования подачи газа.

То есть гражданин при любом рассмотрении обязан соблюдать определенные требования по безопасности.

Скважины

В большинстве случаев судебное разбирательство в области индивидуального жилищного строительство происходит в отношении объектов, сооруженных на дачной или садоводческой земле, которая характеризуется некоммерческим использованием.

Чаще всего это возведения совместной инфраструктуры, которые направлены на обслуживание жилья.

Подобная распространенность обусловлена тем, что и сарай могут рассматривать не как вспомогательное сооружение, но как полноценную недвижимость. Это связано с отсутствием строгого разграничения характеристик для той или иной категории.

Этот же момент актуален и для скважин. Поэтому перед тем как начать бурение, чтобы исключить возникновение неприятностей в дальнейшем, рекомендуется обратиться в службу надзора за природными ресурсами и обозначить обязательность приобретения каких-либо бумаг в случае обустройства такого типа сооружения.

Временные постройки и реконструкция

Очевидно, что в отдельных ситуациях возможно, когда реконструкция или реставрация несет с собой достаточно масштабные изменения, что дополнительно влечет корректировку габаритов постройки и общих очертаний в утвержденном плане. Поэтому Правительством РФ был уточнен данный момент.

В частности, разрешение на проведение таких работ не является необходимым, но лишь для тех ситуаций, когда деятельность:

• не влечет за собой изменение габаритов объекта;
• не затрагивает имеющиеся каналы землеотведения;
• не связана с формированием охранного участка.

Кроме того, реконструкция может быть направлена на корректировку коммуникационных структур, связанных с капитальным объектом.

Дороги

При сооружении дорожного покрытия законодательство также установило обстоятельства, когда решение от департамента не считается обязательным. Так, это актуально, если дороги предназначены для подъезда к земельному участку и являются инфраструктурой общего пользования.

Дополнительно распространяется на объекты инженерно-технических коммуникаций с функцией:

• съезда;
• стоянки для транспортных средств;
• выезда;
• переходной скоростной зоны.

Дополнительно согласование не обязательно при строительстве участка примыкания.